L’agent immobilier rédacteur d’une promesse de vente engage sa responsabilité et celle du vendeur ou de l’acquéreur. A défaut de réaliser les investigations nécessaires, utiles, voire obligatoires, l’absence d’une information primordiale peut engendrer des conséquences conséquentes !
Coté vendeur, une jurisprudence récente, du 14 novembre dernier, vient de condamner un agent immobilier rédacteur d’un compromis de vente (ou promesse synallagmatique) pour avoir omis d’avertir son acquéreur d’importants travaux réalisés dans la propriété qu’il s’apprêtait à acquérir. Travaux qui, s’ils avaient été connus par l’acquéreur auraient pu modifier sa décision, ce que l’on appelle également « Dol du consentement ». En l’espèce on parle de mérule (champignon très nuisible aux habitations), mais il en va de même pour toutes autres communications utiles à l’engagement ferme et surtout en connaissance de cause pour l’acquéreur. Une autre jurisprudence de 2017 avait également validée la résolution d’une vente pour des faits débutés après la sécheresse de 1996, la maison ayant connu d’importants dégâts, et ayant fait l’objet de deux rapports d’expertises, le premier préconisant la destruction du bâtiment pour une reconstruction plus solide, le second validant des travaux importants de consolidation. Le propriétaire préférant la seconde solution, a revendu dans les années 2000 le bien. L’agent immobilier s’il avait fait ses investigations aurait dû maîtriser cette information afin de la relayer aux acquéreurs. Après quelques mois de possession, la maison s’est fissurée aux mêmes endroits (par ailleurs visibles lors de la vente), mais l’information communiquée à l’époque n’avait mentionné que du second rapport. Donc la responsabilité de l’agent a été engagée, il a dû verser des dommages et intérêts et la vente a été annulée.
Coté acquéreur, il en va de même au sujet de la capacité de financement. Le manque d’investigations peut entrainer une condamnation au paiement de dommages et intérêts si la promesse ne se réitère pas, alors qu’avec une peu de questionnement, il aurait été évident que le candidat à l’acquisition ne pouvait finaliser normalement cette vente. Il est du devoir de l’agent immobilier de poser les bonnes questions, de collecter auprès des protagonistes de la transaction immobilière les informations permettant un engagement serein et maitrisé. Or, le simple fait de ne pas oser solliciter la pièce d’identité d’un client, ou les diagnostics obligatoires avant la mise en vente d’un bien immobilier, sont des prémisses au défaut de conseil, à la responsabilité professionnelle et évidemment au risque pénal. Que ce soit l’absence de communication sur le dégagement de CO2 et le consommation énergétique, ou le non vérification de l’identité d’un visitant, le risque de condamnation reste latent. La répression des fraudes interviendra dans le premier cas et Tracfin pour le second cas.
Donc en tant que client privilégiez un agent immobilier qui pose beaucoup de questions, qui collecte et réunit en amont de la mise en vente, les pièces utiles à une vente de qualité.
